作者:  梁琰

固定资产贷款包括项目建设固定资产贷款、技术改造项目固定资产贷款、项目融资贷款、房地产开发贷款、经营性物业抵押贷款等,固定资产类授信项目具有资本占用时间较长、授信金额较大、涉及专业性较强等特点。在对固定资产贷款进行审查时,合规性审查是第一要点:应严格审核项目是否符合《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》(国办发〔2007〕64号)规定的新开工项目的“八项条件”。对不符合“八项条件”的新开工项目不得提供授信支持。本文列举了固定资产几个常见的基本知识点供大家分享:

1.国有——城市市区的土地;

2.集体——城市郊区及农村的土地;

土地所有权发生变更,即集体土地变为国有土地时需要进行土地征收。

1.农用地——用于农业生产的土地;

2.建设用地——建造建筑物的土地;

3.未利用地——难于利用或不易产生经济效益的土地。

农用地或未利用地变为建设用地,需要进行土地用途变更。

其他农用地

灌溉水田

天然草地

畜禽饲养地

灌木林地

改良草地

设施农业用地

人工草地

农村道路

未成林造林地

坑塘水面

其他园地

养殖水面

农田水利用地

晒谷场等用地

商服用地

工矿仓储用地

设施用地

建筑用地

住宅用地

交通运输用地

水利设施用地

商业用地

工业用地

公共基础设施用地

机关团体用地

城镇单一住宅用地

铁路用地

水库水面

军事设施用地

金融保险用地

瞻仰景观休闲用地

教育用地

城镇混合住宅用地

公路用地

水工建筑用地

使领馆用地

餐饮旅馆业用地

科研设计用地

农村宅基地

民用机要

宗教用地

其他商服用地

文体用地

空闲宅基地

港口码头用地

监都场所用地

管道运输用地

未利用土地

其他土地

河流水面

湖泊水面

冰川和永久积雪

裸岩石砾地

其他未利用土地

(1)基本农田是优质、高效的耕地,占耕地大部分(约占耕地80%)

(2)林地变为建设用地时,首先需要取得林业部门的批复并颁发《使用林地审核同意书》 ,然后才可以通过国土部门进行建设用地报批手续;根据2006年8月22日国家林业局公告(2006年第6号)关于建设工程征占用林地审核的相关规定,占用林地面积超过70公顷的需经国家林业局审批。

(3)集体建设用地主要是宅基地。

资本金是指在项目总投资中,由投资者认缴的,对投资项目来说是非债务资金,项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务。投资者不得以任何方式抽回。其资金来源有:

1)政府预算内、外资金,土地批租收入及国有企业产权转让收入;

2)国家授权的投资机构及企业法人的所有者权益、企业折旧资金以及从资本市场上筹措的资金。

3)社会个人合法所有的资金。

4)国家规定的其他资金。

单独用货币资金或净资产科目的余额都难以计算出企业的实际出资能力,股东可动用的资金量在建设期是动态的,目前较为简便、可靠的算法应考虑净利润+折摊+可动用净资产,现有法规也认可来自于这三方面的资本金。

可参考 “自由现金流”概念对企业出资能力审查,自由现金流=净利润+折摊-资本性支出+/-经营性应收应付差额。

符合国家产业政策、发展建设规划、土地供应政策和市场准入标准。

国家产业政策:对于《产业结构调整指导目录》(2011年版)中的限制和淘汰类的新建项目,不得提供授信支持;对属于限制类的现有生产能力,且国家允许企业在一定期限内采取措施升级的,可在充分缓释风险的基础上,审慎给予授信支持;对于淘汰类项目,原则上应停止各类形式的新增授信,并采取措施收回已发放的授信。

发展建设规划:从国家、省、地市、行业等维度查找项目是否符合相关的发展建设规划,如在浙江省建设风力发电项目,则项目的建设必须符合《浙江省风力发电发展规划》。

土地供应政策:主要查阅《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》 (国土资源部、国家发改委二〇一二年五月二十三日 下发),审查项目是否符合相关规定。

市场准入标准:主要从行业维度查找项目是否符合相关行业的市场准入标准,如:钨项目须符合《钨行业准入条件》(国家发改委2006年12月23日公告)

已经完成审批、核准或备案手续。实行审批制的政府投资项目已经批准可行性研究报告,其中需审批初步设计及概算的项目已经批准初步设计及概算;实行核准制的企业投资项目,已经核准项目申请报告;实行备案制的企业投资项目,已经完成备案手续。

审批制:政府投资建设的项目--使用财政性资金项目采用审批制,原则上按照资金来源进行管理,即财权与事权对应。但重大项目和限制类项目例外,地方政府投资核准目录内的项目需报国家发改委会同有关部门审批或核报国务院审批。

核准制:重大项目和限制类项目采用核准制,具体项目和核准权限见《国务院关于投资体制改革的决定》(国发〔2004年〕20号)中的附件-- 《政府核准的投资项目目录》

备案制:除上述采用审批制和核准制之外的项目均采用备案制,按照属地确定权限(对于备案制的项目,一般需要查阅项目所在地政府制定的投资项目核准管理办法等文件,以确定项目的合规性)。

规划区内的项目选址和布局必须符合城乡规划,并依照城乡规划法的有关规定办理相关规划许可手续。具体规定要求可查看《城乡规划法》。

需要申请使用土地的项目必须依法取得用地批准手续,并已经签订国有土地有偿使用合同或取得国有土地划拨决定书。其中,工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性投资项目,应当依法以招标、拍卖或挂牌出让方式取得土地。具体规定可查看《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《建设项目用地预审管理办法》等,重点关注:是否存在越权审批用地预审问题、是否存在未办理农用地转用和土地征收审批问题、是否存在越权批准农用地转用和土地征收问题、是否存在“以租代征”等其他问题。

【特别注意】《中华人民共和国土地管理法》中华人民共和国主席令(第二十八号 ):征收下列土地的,由国务院批准:基本农田;基本农田以外的耕地超过三十五公顷其;他土地超过70公顷的;征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。

已经按照建设项目环境影响评价分类管理、分级审批的规定完成环境影响评价审批。具体规定可查看《环境影响评价法》、《建设项目环境影响评价分类管理目录》、《建设项目环境影响评价文件分级审批规定》、《环境保护部直接审批环境影响评价文件的建设项目目录(2009年本)》、《环境保护部委托省级环境保护部门审批环境影响评价文件的建设项目目录(2009年本)》,重点关注:是否存在越权审批环境影响评价文件、是否存在未按环境保护分类管理名录要求审批环境影响报告书或报告表等。

已经按照规定完成固定资产投资项目节能评估和审查。具体规定可查看《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》(国家发改委第6号令)。

建筑工程开工前,建设单位依照建筑法的有关规定,已经取得施工许可证或者开工报告,并采取保证建设项目工程质量安全的具体措施。

注意:工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程 ,无须领取施工许可证即可开工。

符合国家法律法规的其他相关要求。如:项目资本金比例符合《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知 》(国发〔2009〕27号 )的规定;涉及用海的项目,须符合《海域使用管理法》等。

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